Cẩn trọng với “sóng” đất nền đầu năm của thị trường Hà Nội

Thời điểm sau Tết, thị trường bất động sản Hà Nội nhìn chung khá yên ắng do dịch bệnh. Tuy nhiên, Hòa Lạc đang là khu vực hiếm hoi có sóng trên thị trường khi hoạt động giao dịch diễn ra khá sôi động. Đất tăng từ 1-2 giá so với năm ngoái và chưa ghi nhận hiện tượng đẩy giá ảo.

Trên thực tế, sóng của thị trường Hòa Lạc đã bắt đầu nổi lên từ cuối năm 2018 và đặc biệt là đầu năm 2019. Đầu năm 2020, khu vực này tiếp tục dậy sóng. Nguyên nhân của cả 2 đợt sóng đều bắt nguồn từ hàng loạt những biến chuyển quy hoạch, hạ tầng khu vực. Về hạ tầng giao thông, bên cạnh tuyến đường trọng điểm là cao tốc Láng - Hòa Lạc chạy thẳng từ Big C Thăng Long đến điểm cuối nút giao Hòa Lạc, vào cuối năm 2018, khu vực Hòa Lạc chứng kiến tuyến cao tốc đi Hòa Bình nối thông với đường Láng - Hòa Lạc chính thức vận hành. 

Cùng thời điểm, UBND TP. Hà Nội đã trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, phê duyệt quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc (Hà Nội) đến năm 2030, tỷ lệ 1/10.000 với quy mô nghiên cứu khoảng 17.000ha và 600.000 dân. Bên cạnh đó, khu Đại học Quốc gia được tái khởi động. Hàng loạt nhà máy lớn đã được khởi công hoặc xây dựng xong như nhà máy Mitsubishi, Vrex (Nhật Bản), nhà máy Kova (Hàn Quốc), Dự án Hanwha Aero Engines của Công ty Hanwha Techwin, Aqua (Hàn Quốc), nhà máy sản xuất thiết bị điện tử thông minh của Vingroup (Việt Nam)…  

Đáng chú ý, nếu thời điểm năm ngoái, Hòa Lạc chứng kiến sự nở rộ nguồn cung là các dự án có quy mô như Thiên Mã, Hòa Lạc Lakeview, Phú Cát City, khu đô thị Nam Láng Hòa Lạc … thì sự sôi động của thời điểm hiện tại lại đến từ nguồn cung mới là các khu đất nhỏ lẻ được một số nhà đầu tư tự đứng ra phân lô bán nền. Rất nhiều khu đất có quy mô từ 10-40 lô được đẩy ra thị trường. Hoạt động truyền thông, quảng cáo bán hàng cũng được đẩy mạnh, rầm rộ thời điểm đầu năm. 

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, giá đất tại Hòa Lạc cũng đã thiết lập mặt bằng mới. Đầu năm ngoái, nhiều mảnh đất lô góc, vị trí mặt tiền tại thôn Phú Cát, từng được chào giá 9-11 triệu đồng/m2 thì nay giá chào bán lên mức 11-12 triệu đồng/m2. Tương tự, những mảnh thổ cư vị trí đẹp tại Phú Mãn (Quốc Oai) giá cũng tăng từ 8-9 triệu đồng/m2 lên mức 10-11 triệu đồng/m2, những mảnh đất trong ngõ to, hai ô tô có thể tránh nhau, giá cũng tăng từ 5-6 triệu đồng/m2 lên mức 6-7,5 triệu đồng/m2… Đất trong ngõ nhỏ ở Tiến Xuân cũng tăng giá từ 3-4 triệu đồng/m2 lên mức 4-5,5 triệu đồng/m2. Biên độ tăng giá dao động từ 15-20% trong một năm, không có hiện tượng giá đất nhảy múa trong thời gian ngắn.

Đầu năm 2020, thị trường bất động sản Hòa Lạc lại nổi sóng. Ảnh: Hải Nguyên.

Những khu đất quy mô nhỏ 10-40 nền tung hàng thời điểm này đều ghi nhận giao dịch tương đối tốt. Tuy nhiên, cũng giống như những biến chuyển thị trường của một năm trước, hiện đất Hòa Lạc vẫn là cuộc chơi của giới đầu tư. Đáng chú ý, giá tăng nhưng giao dịch, sự sôi động của thị trường phần lớn chỉ diễn ra với những khu đất mới đang được đẩy mạnh hoạt động bán hàng. Đất thổ cư trong dân và ở các dự án cũ của năm ngoái không ghi nhận giao dịch chuyển nhượng sôi nổi.

Ông Nguyễn Xuân Hải, một nhà đầu tư tại Hòa Lạc cho biết, sự sôi động hiện tại là cuộc làm sóng thị trường của một số nhóm đầu nậu liên kết các sàn nhỏ lẻ khi muốn tiêu thụ nguồn hàng mới. Bản thân những dự án, những khu vực bán hết hàng năm ngoái, phần lớn đều đang để không, chưa có dân cư đến sinh sống. Giá đất những khu cũ đó cũng đang ăn theo giá bán của những khu đất mới mà thiết lập giá cao hơn so với trước. Phần lớn khu cũ không có người hỏi mua, nếu có thì chủ yếu là dân đầu tư. Ông Hải cũng cho rằng do mặt bằng giá của bất động sản thuộc nội đô Hà Nội đã quá cao, thị trường lại thiếu kênh đầu tư nên những lô đất dao động từ 600 triệu - 1 tỷ tại Hòa Lạc có hấp lực riêng với dân đầu tư.

Nhìn nhận về "sóng" của thị trường Hòa Lạc từ năm ngoái đến nay, giám đốc một sàn giao dịch tại Cầu Giấy cho biết, thời điểm giữa năm ngoái ông nhận định thị trường này cần khoảng ít nhất 3 năm nữa thì mới thực sự nóng. Quan điểm đó đến nay vẫn không thay đổi. Theo ông, "ít nhất 3 năm" là khoảng thời gian để các dự án nhà máy, các dự án công nghệ hoàn tất thủ tục, giấy tờ. Đó cũng là khoảng thời gian có thể kì vọng sự gia tăng dân số cơ học và tự nhiên của vùng - một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. "Và đến thời điểm này, dù đất Hòa Lạc có tiềm năng nhưng xu hướng đầu tư theo tôi vẫn là đầu tư an toàn, tức là chọn hướng đi lâu dài", vị này nhấn mạnh. 

Tạp chí Thanh niên