Doanh nghiệp cần làm gì trước lộ trình siết tín dụng vào bất động sản?

Từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng chỉ được dành nhiều nhất 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Vậy doanh nghiệp địa ốc cần có giải pháp gì để ứng phó trước lộ trình này?

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, trong tổng vốn đầu tư phát triển dự án, hiện nhu cầu vốn của doanh nghiệp địa ốc chiếm khoảng 80-85%.

Thực tế cho thấy, nguồn  vốn này phụ thuộc vào nguồn tín dụng ngân hàng để phát triển dự án đến thời điểm huy động được vốn từ khách hàng và vốn huy động từ khách hàng tại thời điểm đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, từ ngày 1/1/2019, các ngân hàng thương mại chỉ được dành tối đa 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Điều này sẽ tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản nói chung.

Lãnh đạo HoREA cho hay, tăng trưởng tín dụng trong năm 2018 và 2-3 năm tới có thể chỉ trên dưới 15%. Theo vi này: "Tại Tp.HCM có khoảng 116.000-180.000 tỷ đồng cho vay bất động sản ẩn trong nguồn tín dụng tiêu dùng, chiếm tỷ trọng khoảng trên dưới 50% nguồn tín dụng tiêu dùng".

Các ngân hàng đang dần siết tín dụng vào bất động sản.

Trước lộ trình hạn chế nguồn vốn tín dụng vào bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM đã đưa ra 8 khuyến nghị với doanh nghiệp địa ốc. Cụ thể như sau:

Một là, nhằm đáp ứng đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị quỹ đất làm dự án, tiến độ, chất lượng công trình, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... Cùng với đó, doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn nguồn vốn thay thế bởi việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngày càng khó khăn hơn.

Hai là, doanh nghiệp nên đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu, tuyệt đối giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng và tiến độ công trình, đầu tư căn hộ thông minh, tòa nhà thông minh, quy hoạch không gian xanh, coi trọng công tác hậu mãi để huy động vốn ứng trước của khách hàng theo quy định hiện hành (được huy động 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà và 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà).

Ba là, doanh nghiệp cần phấn đấu trở thành nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, khẳng định được năng lực trong phân khúc mà mình lựa chọn.

Bốn là, doanh nghiệp nên hướng sự quan tâm về phân khúc nhà vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), giá vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng/căn). Hiện tại, đây là phân khúc chủ đạo của thị trường với thanh khoản cao và bền vững. Mặt khác, doanh nghiệp cũng nên tham gia chương trình xây lại chung cư cũ; chương trình nhà ở xã hội; chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; chương trình phát triển các thiết chế nhà công nhân của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam; đề án xây dựng đô thị thông minh, khu đô thị sáng tạo phía Đông TP.

Năm là, doanh nghiệp cần tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường sức mạnh nội lực. Việc hợp tác, liên kết, liên doanh, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản mạnh cũng cần được doanh nghiệp coi trọng.

Sáu là, để có điều kiện gọi vốn xã hội, doanh nghiệp nên xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần, định hướng trở thành công ty đại chúng để niêm yết trên sàn chứng khoán. Hơn nữa, doanh nghiệp cũng phải nỗ lực để có đủ điều kiện phát hành trái phiếu dự án, trái phiếu doanh nghiệp. Các doanh nghiệp lớn nên phấn đấu để niêm yết trên sàn chứng khoán nước ngoài.

Bảy là, để tăng cường nội lực, nâng cao năng lực quản trị, các doanh nghiệp nên hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có năng lực tài chính và uy tín. Vốn FDI vào thị trường bất động sản đến từ nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc, Hồng Kông...

Tám là, để có thể đáp ứng yêu cầu của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, các doanh nghiệp mà trước hết là đội ngũ nhân sự chủ chốt của doanh nghiệp cần quan tâm đến 3 tiêu chí an toàn quan trọng hàng đầu về xây dựng và quản trị doanh nghiệp như an toàn về pháp lý với tinh thần thượng tôn pháp luật; an toàn về mô hình tổ chức và nhân sự; an toàn về tài chính và tín dụng doanh nghiệp. Tùy vào ngành nghề, lĩnh vực hoạt động, doanh nghiệp sẽ bổ sung thêm các tiêu chí khác.

Theo Chủ tịch HoREA, giải pháp đáng chú ý trong 8 giải pháp trên là thu hút vốn FDI, nhất là giải pháp huy động vốn qua thị trường chứng khoán. Trong 3 quý đầu năm 2018, khoảng 65 doanh nghiệp địa ốc lớn niêm yết trên thị trường chứng khoán, tạo ra 157.922 tỷ đồng doanh thu thuần (tăng 42%), 22.645 tỷ đồng lãi ròng (tăng 87%).

Có 7 doanh nghiệp báo lỗ, 58 doanh nghiệp có lãi (chiếm 89%) và 24 doanh nghiệp sụt giảm về lợi nhuận. Nhóm doanh nghiệp thuộc Vingroup (Vinretails, Vinhome, Vincom) có mức tăng trưởng lợi nhuận áp đảo, chiếm 67,61% tổng lợi nhuận của 65 doanh nghiệp niêm yết.

Đáng chú ý, tồn kho của 65 doanh nghiệp niêm yết lên tới 201.921 tỷ đồng. Dự báo, trong thời gian tới, kênh dẫn vốn vào thị trường nhà đất từ thị trường chứng khoán sẽ tiếp tục giữa vai trò chủ đạo. Thậm chí, có doanh nghiệp mới niêm yết trên sàn HOSE có mức tăng trưởng giá trị cổ phiếu rất tốt. Tuy nhiên, cũng có mã chứng khoán của doanh nghiệp địa ốc bị chao đảo.

Trí thức trẻ